Amerikaanse huizenmarkt veerkrachtig

Door: Jan-willem Nijkamp - 19 mei 2020
Huizenindex

Deze week worden er in de Verenigde Staten meerdere cijfers over de stand van de huizenmarkt gerapporteerd. Vandaag bijvoorbeeld het aantal bouwvergunningen en in aanbouw genomen woningen. De huizenmarkt is samen met de arbeidsmarkt de belangrijkste pijler onder de Amerikaanse economie. De gesteldheid van de huizenmarkt kan dus een goede inzage geven in de staat van deze economie. Gisteren publiceerde de NAHB (National Association of Home Builders) de maandelijkse Housing Market Index, een weergave van het sentiment in de bouw. In de maand mei bleek de index gestegen naar 37. In april was dat nog 30. Dat was beter dan analisten hadden verwacht. Ook opmerkelijk was de stijging van de gemiddelde prijs voor een huis van een procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Opvallende rust

Deze betrekkelijke rust in de huizenmarkt is opvallend. In de maand april alleen al verloren twee keer zoveel Amerikanen als tijdens de gehele kredietcrisis hun baan. Een derde van de huurders bleef in gebreke bij het betalen van zijn huur. De detailhandelsverkopen stortten volledig in. De economie krimpt en maakt een buitengewoon zwaar tweede kwartaal door. Een forse ineenstorting van de huizenmarkt zou dan in de lijn der verwachting liggen. Niets is tot op heden echter minder waar. Zo bleek het aantal aanvragen voor een nieuwe hypotheek sinds de start van de crisis alweer fors opgelopen. Google registreerde meer zoekopdrachten naar een “nieuw huis” dan voor de uitbraak van de pandemie.

Cares Act

Waarom houdt de huizenmarkt zo goed stand in al dit economische geweld? Een deel van de verklaring is van tijdelijke aard. Zo staan veel huiseigenaren ondanks hun mindere financiële situatie niet meteen onder druk om te verkopen, zoals tijdens de vorige crisis. Er staan veel minder eigenaren “onder water” omdat ze als uitvloeisel van de vorige crisis meer eigen vermogen dienden in te brengen om überhaupt voor een hypotheek in aanmerking te kunnen komen. De kwaliteit van de uitstaande hypotheken is als gevolg van de aangescherpte regelgeving ook hoger. En mocht het water dan toch tot aan de lippen stijgen dan is er deze keer de Coronavirus Aid, Relief and Economic Security (Cares) Act. Deze wet, in maart aangenomen, geeft huiseigenaren tot zes maanden uitstel van betaling, met de optie voor nog eens zes maanden. Deze rentepauze is buitengewoon effectief in “flattening the curve”. Van een golf van huisuitzettingen zoals tijdens de vorige crisis is deze keer (nog) geen sprake. Overigens betekent uitstel geen afstel. In een later stadium zullen huiseigenaren alsnog hun schulden moeten voldoen.

Historisch lage rente

Ook de historisch lage rente vormt een belangrijke steunpilaar onder de huizenmarkt. Zo bedraagt de rente op hypotheken met een dertigjarige looptijd nog maar 3,3 procent en dreigt deze voor het eerst in de geschiedenis onder de drie procent te zakken. Zeker wanneer de rente op 10-jarige staatsleningen op hun huidige niveau van 0,7 procent blijft. Daar staat echter wel weer tegenover dat – net als in Nederland – hypotheken een stuk moeilijker te verkrijgen zijn. De Credit Availability Index staat op zijn laagste stand sinds 2014.

Tekort aan beschikbare huizen

Een andere reden voor de opvallende veerkracht van de huizenmarkt is het tekort aan beschikbare huizen. Ook hier wijkt de Verenigde Staten niet af van bijvoorbeeld Nederland. Het actuele huizenaanbod sluit simpelweg niet aan bij de demografische opbouw van de bevolking. Zo nadert een omvangrijke groep van maar liefst 72 miljoen millennials (variërend van 24 tot 39 jaar) het punt waarop ze graag een eigen huis zouden willen aanschaffen. De Verenigde Staten zijn echter massively underbuilt. Een situatie vergelijkbaar met de jaren na de Tweede Wereldoorlog lijkt zich aan te dienen. Het zal de huizenprijs in ieder geval niet negatief beïnvloeden. In Californië waren er inmiddels alweer meer kijkers voor een huis dan een jaar geleden.

Meer cijfers

Ontwikkelingen die ertoe kunnen bijdragen dat de huizenmarkt in ’s werelds grootste economie deze keer wellicht redelijk stand kan houden. Natuurlijk, alles hangt af van een eventuele terugkeer van het virus. En de mogelijke dreun die de economie dan te verwerken kan krijgen. Maar vooralsnog heeft de Amerikaanse huizenmarkt redelijk standgehouden en lijkt de dip – die niet al te diep was – wederom achter ons. Zo is de S & P Homebuilders Index (XHB) sinds de bodem van maart alweer 57 procent gestegen. Vandaag worden het aantal huizen-in-aanbouw en het aantal afgegeven bouwvergunningen gepubliceerd. Een forse daling wordt door analisten verwacht. Wanneer we het rapport van de NAHB van gisteren mogen geloven zou dat dan wel eens de bodem kunnen zijn geweest.

Fintessa is een zelfstandige vermogensbeheerder. Wij bedienen particulieren, instituten, stichtingen en ondernemers met onafhankelijk en persoonlijk vermogensbeheer. Wilt u ook op de hoogte blijven van het laatste nieuws, schrijf u dan hier in voor onze maandelijkse nieuwsbrief. Wilt u meer weten over de mogelijkheden? Vraag dan een terugbelverzoek aan. Wij nemen vrijblijvend contact met u op. 

 

Meer relevante berichten

Zeg nooit nooit

Zeg nooit nooit

26 mei 2020

Sinds de bodem van maart is de S&P 500-index al weer met 32 procent gestegen. Overal worden de lockdowns… Meer...

Huidige beurs is revival van de stockpicker

Huidige beurs is revival van de stockpicker

25 mei 2020

Vandaag zijn de beurzen van London (banking holiday) en de Verenigde Staten (Memorial Day) gesloten.… Meer...

Spanningen lopen op

Spanningen lopen op

22 mei 2020

De spanningen tussen de Verenigde Staten en China lopen op en dat had gisteren z’n weerslag op de financiële… Meer...

Meer nieuws  

Deel deze pagina: