Auteur: Jan-willem Nijkamp Datum: 22-10-2019

Amerikaanse huizenmarkt booming

Een jaar geleden….

Vorig jaar rond deze tijd publiceerden wij een artikel over de Amerikaanse huizenmarkt op deze site. De strekking van het verhaal was dat de Amerikaanse economie als een tierelier ging. Het consumentenvertrouwen stond op het hoogste punt sinds 30 jaar en de gouverneur van de centrale bank liet zich uitzonderlijk positief uit over de staat van de Amerikaanse economie. De goede tijden zouden naar zijn mening nog wel enige tijd kunnen voortduren. De Amerikaanse huizenmarkt gaf ondertussen echter een ander signaal af. Zo daalden de huizenverkopen in de Verenigde Staten al maanden achter elkaar. En niet alleen de verkopen, maar ook de huizenprijzen zaten in meerdere staten niet langer in de lift. Er werden bovendien minder nieuwe huizen gebouwd.

Huizenbouwers-index

Een en ander kwam tot uiting in de index van de huizenbouwers. Deze veel gevolgde index bevat 36 verschillende aandelen uit de bouwsector en wordt gezien als een goede graadmeter van de conditie van de Amerikaanse huizenmarkt. Deze index is niet zonder belang aangezien voor de gemiddelde Amerikaan zijn huis zijn voornaamste bezit is. En mede om die reden vormt de huizenmarkt de belangrijkste indicator van de conditie van de economie. Deze index wordt mede daarom gezien als een leading indicator voor de bredere aandelenmarkt. Vorig jaar belandde deze index in een berenmarkt. Later volgde de S & P 500-index met een daling van 20 procent in het laatste kwartaal. Beide indices bereikten hun bodem op kerstavond.

Hypotheekrente

De daling van de huizenbouwers-index kwam vorig jaar niet zomaar uit de lucht vallen. De serie renteverhogingen door de centrale bank liet haar sporen na in de huizenmarkt. Zo is de meest gangbare hypotheekrente in de Verenigde Staten gebaseerd op de staatslening met een dertigjarige looptijd. Deze was fors opgelopen. Daar vorig jaar om deze tijd de lonen nog niet erg vooruit te branden waren werd het aanschaffen van een nieuw huis voor veel Amerikanen moeilijker. Hoe anders is de situatie nu. De Federal Reserve heeft de rente inmiddels meerdere keren verlaagd, de rente op staatsleningen is gezakt naar een bijna historisch dieptepunt en de lonen van de gewone man zitten in de lift. Het verbaast dan ook niet dat de huizenmarkt alweer enige tijd floreert.

Voorloper op de aandelenmarkt?

Zo liep de huizenbouwers-index dit jaar al met 40 procent op, het dubbelde van de S & P 500. Door deze rally werden de pieken van 2006 en begin 2018 weer benaderd. Het spiegelbeeld van een jaar geleden. Kunnen beleggers er nu ook van uitgaan dat de bredere aandelenmarkt wederom de huizenmarkt gaat volgen? Deze keer de andere kant op, namelijk omhoog? Het evenaren van de beruchte top uit 2006, vlak voor het uitbreken van de zware financiële crisis, maakt in ieder geval duidelijk dat de huizenmarkt is hersteld van de enorme crash van meer dan 90 procent die erop volgde.

Even stoom afblazen?

Voor de langere termijn zou het herstel in de huizenmarkt een voorbode voor de rest van de economie kunnen zijn. De huizenmarkt en de arbeidsmarkt vormen immers de ruggengraat van ieder economie. Op korte termijn moeten beleggers er echter rekening mee houden dat er weer wat lucht uit kan gaan lopen. Het lijkt er sterk op dat de koersen van de bouwers wat te hard zijn opgelopen. Bovendien is de rente in de Verenigde Staten alweer enige tijd aan het stijgen. De tien-jaars rente is in de Verenigde Staten in twee maanden tijd opgelopen van 1,45 naar 1,77 procent. Maar voor de langere termijn lijkt een laag rentepeil bevorderlijk voor een gezonde Amerikaanse huizenmarkt. Onder de voorwaarde dat ook de arbeidsmarkt overeind blijft. Daar ziet het vooralsnog wel naar uit.