Goudlokje waart over de Amerikaanse huizenmarkt

Overspannen huizenmarkt

In de zomer van 2005, ergens op een terras in Venetië met uitzicht op de befaamde Rialtobrug, was een aantal Amerikaanse toeristen tegen elkaar aan het opscheppen over het geld dat ze aan het verdienen waren in de huizenmarkt. Nu was ook bij professionele beleggers uit ons eigen land op dat moment bekend dat de huizenmarkt in de Verenigde Staten (VS) op zijn zachtst gezegd een beetje overspannen begon te raken, maar dit was een signaal dat niet genegeerd kon worden. Het zou overigens nog tot het late voorjaar van 2006 duren alvorens de Case-Shiller index zijn ultieme top bereikte. De Case-Shiller index meet de huizenprijzen in de 20 grootste steden van de VS en geldt als een graadmeter van de Amerikaanse huizenmarkt. Weer een jaar later begon de economie van de VS her en der te kraken en ook de beurs hield het niet lang meer droog. De rest is geschiedenis.

Huizenmarkt van belang voor de economie

Wat is hier zo opmerkelijk aan? Welnu, voor verreweg de meeste mensen is hun huis – voor zover het een koopwoning betreft – de grootste uitgave uit hun leven. De prijs ervan en de maandelijkse hypotheeklasten zijn dan ook van groot belang voor hun financiële welbevinden. Belangrijker dan bijvoorbeeld de stand van hun effectenportefeuille. Bedenk dat slechts een beperkt deel van de bevolking belegt in aandelen. Zij het dat de meesten via hun pensioen ook in de aandelenmarkt zitten. Maar dat betreft meestal een geringer bedrag dan de waarde van hun huis.

Vaak veronachtzaamd

Zo is de huizenmarkt dan ook van grote invloed op het consumentenvertrouwen. En daarmee op de gehele economie. En uiteindelijk dus ook op de beurs. Men zou kunnen stellen dat de huizenmarkt in de westerse wereld – niet alleen in de VS – de ruggengraat vormt van de economie. Een zeer belangrijke indicator dus bij het bepalen van de algehele conditie van de economie. En opvallend genoeg, door veel analisten nogal veronachtzaamd. Voortdurend hoort men over het dreigende gevaar van een stijgende inflatie en oplopende rentes. Over presidenten die handelsakkoorden dreigen op te heffen. Over verkiezingen in landen met fors uit de hand gelopen staatsschulden. Natuurlijk, allemaal belangrijk. Maar zolang de huizenmarkt in ’s werelds grootste economie gestaag blijft stijgen lijkt het met de economie wel goed te zitten.

Stijgend, maar nog geen top

Zo werden er in de VS in 2006 jaarlijks nog 1,8 miljoen huizen per jaar verkocht. Dat zakte als gevolg van de crisis naar een schamele 350.000 huizen in 2009. Momenteel zijn het er weer 877.000. Nog lang niet terug op het niveau van de vorige piek dus. De afgelopen zes jaar zijn de huizenprijzen in de VS met gemiddeld zes procent per jaar gestegen. Naar verwachting van de National Association of Realtors (de Amerikaanse vereniging van makelaars) kan dat nog wel even voortduren. Het aanbod schiet namelijk tekort bij de vraag. En wel met zo’n 300.000 huizen. Met alle gevolgen van dien voor de gemiddelde prijs.

Millennials roeren zich

Naast de historisch lage werkloosheid speelt ook het gestegen consumentenvertrouwen en de – nog steeds – lage rente hierbij een rol. Er is echter meer. Zo beginnen nu ook de millennials – geboren tussen 1980 en 2000 – zich voor het eerst te roeren op de huizenmarkt. Mede door de crisis heeft deze generatie zich lang koest gehouden maar nu de economie floreert begint de vraag naar starterswoningen op te lopen. Men verwacht dat miljoenen millennials het komende decennium hun eerste stap op de huizenmarkt zullen gaan wagen. Dat zou betekenen dat de gestage stijging – men spreekt al van een Goldilocks scenario op de huizenmarkt – nog wel even kan voortduren.

Rente nog geen probleem

Recent kwam er wel even een kleine kink in de kabel. Zo daalde de huizenbouwersindex (XHB) de afgelopen maand met 12 procent, in lijn met de beurs. Maar ook vanwege de vrees voor een hogere hypotheekrente. Voor beleggers biedt deze daling wellicht kansen. De KW-verhouding van de aandelen uit deze index bedraagt immers nog maar 10 keer de verwachte winst over 2018. Dat terwijl het gemiddelde van de markt 17 bedraagt. En de opgelopen hypotheek rente dan? Welnu, deze liep dit jaar op van 4,20 naar 4,43 procent voor een hypotheek met een looptijd van 30 jaar. Voor een hypotheek ter grootte van 300.000 dollar komt dat overigens neer op een paar tientjes per maand. Bedenk dat de hypotheekrente in de VS de afgelopen 20 jaar gemiddeld zes procent bedroeg. Dat zal de kooplust onder de millennials naar alle waarschijnlijkheid niet veel afremmen.