Auteur: Jan-willem Nijkamp Datum: 29-06-2021

Booming Amerikaanse huizenmarkt

Booming huizenmarkt

De National Association of Realtors maakte vorige week bekend dat in de maand mei in de Verenigde Staten de prijs voor een gemiddeld huis was gestegen naar 350.000 dollar. Dat is 23,6 procent hoger dan een jaar geleden. Hoewel de Amerikaanse huizenmarkt recent tekenen van afkoeling begint te vertonen, werden er in de betreffende maand ruim 44 procent meer bestaande huizen verkocht dan een jaar geleden. Natuurlijk, dat was midden in de pandemie. Maar ook ten opzichte van dezelfde maand in 2019 werden er ruim 7 procent meer huizen verkocht. Afgelopen weekeinde waarschuwde één van de leden van de Federal Reserve nog maar eens voor de nadelige gevolgen voor de economie mocht de Amerikaanse huizenmarkt crashen. De vorige crisis ligt bij velen nog vers in het geheugen.

Oververhitting

President Eric Rosengren van de Boston Fed ventileerde zijn zorgen in de Financial Times en lijkt niet helemaal ongelijk te hebben. Want terwijl de Amerikaanse huizenmarkt tekenen van oververhitting begint te vertonen – de situatie is vergelijkbaar met die in ons land – blijft de Federal Reserve maar hypotheekobligaties opkopen. Iedere maand voor 40 miljard dollar aan Mortgage Backed Securities (MBS). Het drijft de hypotheekrente naar historische diepten. Een factor die zeker bijdraagt aan de stijgende huizenprijzen. Zo bedraagt de rente op een 30-jarige hypotheeklening in de Verenigde Staten niet meer dan 3,13 procent.

Huizengekte

Open huisdagen die zo druk bezocht worden dat bezoekers zich niet meer kunnen bewegen, aanstaande huizenkopers die worden overboden door speculanten en wanhopige starters die niet in staat zijn een woning te kopen. Het zijn toestanden die ons in Nederland inmiddels ook bekend moeten voorkomen. Op Google heeft het aantal zoekpogingen naar “huizencrash” een recordhoogte bereikt. De CEO van één van de grootste aannemers van de Verenigde Staten – Toll Brothers – spreekt van de sterkste huizenmarkt in 30 jaar. Het Witte Huis gaf ook aan zich bezorgd te maken over de fors gestegen huizenprijzen. Het lijkt niet vreemd dat er steeds meer zorgen opborrelen over de gezondheid van de huizenmarkt.

Even terug in de tijd

Toch is het goed even terug te gaan naar de oorzaak van deze rally. De financiële crisis van 12 jaar geleden ontstond door een enorm overaanbod op de huizenmarkt. Waar in de Verenigde Staten in het topjaar 2005 nog 1,5 tot 2 miljoen huizen per maand werden gebouwd, zakte dat in de periode 2015-2020 naar minder dan de helft. Zo’n 14 miljoen huizen minder per jaar. Het was nodig om het overaanbod weg te werken, daar de vraag ook sterk te wensen overliet. Het afgelopen decennium werd er niet veel gebouwd. Ondertussen is er een nieuwe generatie volwassen geworden (de millennials) die op zoek is naar een woning. Ten opzichte van 2008 nam de Amerikaanse bevolking met 25 miljoen mensen toe. Het overaanbod sloeg om in een tekort. Momenteel wordt er gesproken van een tekort van 5,5 miljoen huizen in de Verenigde Staten.

Verouderd en niet geschikt

Daar komt nog bij dat veel bestaande woningen verouderd zijn of niet voldoen aan de eisen van nieuwe kopers. De voorraad aan geschikte huizen is nog maar de helft van wat het was in topjaar 2005. In de Verenigde Staten zijn de klachten over de beperkte kansen voor de nieuwe generatie om een huis te bemachtigen identiek aan die in Nederland. Een eigen huis zou niet langer haalbaar zijn. Nader bezien valt dat echter nog wel mee. De betaalbaarheid van een huis wordt niet alleen bepaald door de prijs ervan. Ook het inkomen van de koper en de hoogte van de hypotheekrente spelen een belangrijke rol. Zo blijkt het gedeelte van het inkomen dat in de Verenigde Staten aan rente en aflossing wordt besteed sinds 2008 te zijn gedaald van 13 naar 9,4 procent. Daarnaast zijn veel hypotheken overgesloten van een (hogere) variabele naar een (lagere) vaste hypotheekrente. Het maakt dat huiseigenaren een eventuele klap op de huizenmarkt beter kunnen opvangen. Daar komen de gestegen lonen nog eens bij. Waar huizenbezitters 20 jaar geleden bijvoorbeeld nog 55 uur moesten werken om aan de maandelijkse hypotheekverplichting te kunnen voldoen, nu hebben ze daar nog maar ruim 44 uur voor nodig!

De helpende hand van de Fed

Zeker, de Amerikaanse huizenmarkt is voor nieuwe toetreders een uitdaging. De prijzen zijn naar historische hoogten gestegen. Maar de betaalbaarheid van een huis wordt niet alleen door de prijs ervan bepaald, maar ook door het inkomen én de hypotheekrente. En laat de laatste nu voornamelijk het gevolg zijn van het beleid van de Federal Reserve. De lage rente jaagt de huizenprijzen op, maar werkt aan de andere kant ook weer in het voordeel van de huizenkoper. Het huizentekort in de Verenigde Staten is de komende jaren nog niet opgelost. Geen recept voor een huizencrash. Daar de huizenmarkt een belangrijke pijler is onder de economie lijkt dat nog een geruststellende gedachte.

Maak vrijblijvend een afspraak met een van onze specialisten

 

Auteur: Jan-willem Nijkamp Datum: 13-05-2021

Inflatie maakt beleggers nerveus

Consumenten Prijs Index

Dinsdag waren de beurzen al gedaald vooruitlopend op de inflatiecijfers van een dag later. Er was toch wel enige vrees dat het Bureau of Labor Statistics in de Verenigde Staten een CPI (Consumer Price Index) zou publiceren waar beleggers niet erg vrolijk van konden worden. Het was nog erger. Het mandje van prijzen van goederen en diensten dat gezamenlijk de inflatie meet bleek op jaarbasis met niet minder dan 4,2 procent te zijn gestegen. Dat terwijl er een toename van 3,6 procent was verwacht. Ook op maandbasis liepen de prijzen veel harder op dan ingeschat, met 0,8 procent. Een prijsstijging die we sinds 2008, voordat de kredietcrisis uitbrak, niet meer hadden gezien. Daar de beurzen al hadden geanticipeerd op slechte cijfers duurde het even voor er duidelijk richting werd gekozen door beleggers. Maar uiteindelijk zetten de beurzen de weg naar beneden in. Ook vandaag volgen de markten in Europa die van de Verenigde Staten. Zo staat de AEX inmiddels 6 procent onder zijn hoogste koers van begin deze maand.

Einde aan TINA?

Is deze vrees terecht? Beleggers zijn immers al jaren gewend aan een historisch lage inflatie. Als gevolg daarvan kon ook het rentepeil naar ongekende diepten wegzinken. In ons werelddeel is er zelfs al enkele jaren sprake van een negatieve rente. Het joeg spaarders naar de beurs onder het motto dat er geen alternatief was voor een belegging in aandelen (TINA). De aanwassende stroom van geld naar de beurs stuwde de koersen verder op en dat trok op zijn beurt weer nieuwe beleggers aan. Niets heeft zo’n aantrekkingskracht als voortdurende koerswinsten. Beleggers werden daarbij geholpen door de centrale banken die met regelmaat lieten weten voorlopig niet van plan te zijn de rente weer te gaan verhogen. Zelfs een enigszins oplopende inflatie zou ze niet van mening doen veranderen. Maar 4,2 procent?

Basiseffecten

Hoe houdbaar is dan het ruime monetaire beleid nog? Veel beleggers nemen het zekere voor het onzekere en gingen over tot verkoop van hun aandelen. Maar reageren ze niet te snel? De snelle toename van de prijzen kan toch moeilijk als een verrassing zijn gekomen. De pandemie zorgde een jaar geleden voor een enorme prijsdaling van allerlei diensten waar plots weinig behoefte meer aan was. Zo zakte de CPI in april vorig jaar diep weg. Met dit lage niveau als vergelijkingsbasis is het dan ook niet zo vreemd dat een jaar later – in een zich snel herstellende economie – de prijzen hard oplopen. Economen spreken in zo’n geval van basiseffecten. Voor de duidelijkheid, het algemene prijspeil is nog steeds lager dan dat van voor de uitbraak van het virus. Het is het tempo van de groei, niet het absolute prijspeil, dat momenteel zorgen baart.

Markt voor tweedehands auto’s explodeert

Opvallend is verder dat er geen sprake is van een prijsstijging over de gehele linie. Zo blijkt uit een nadere analyse dat de forse toename van de prijzen toe te schrijven is aan diensten die slechts voor 13 procent uitmaken van de consumentenbestedingen. Zo liepen vooral de prijzen van gebruikte auto’s en trucks, hotelovernachtingen, restaurants, vliegtrickets, autoverzekeringen, kaartjes voor evenementen en musea en autoverhuur sterk op. Juist die prijzen waren in de pandemie het hardst gedaald en lopen nu het meest op. In de pandemie hadden autoverhuurbedrijven een gedeelte van hun vloot in de verkoop gedaan en nu dienden ze hun voorraad als de wiedeweerga weer aan te vullen. Daar nieuwe auto’s sowieso moeilijk verkrijgbaar zijn (vanwege het chiptekort) explodeert de markt voor tweedehands auto’s.

Irrational exuberance

Maar wat zegt deze prijsstijging over de brede economie? De centrale banken hebben steeds gesteld dat de inflatie slechts van tijdelijke aard zal zijn. Op zeker moment zullen vraag en aanbod elkaar weer vinden en normaliseren de markten weer. Bedenk ook dat de switch van diensten naar goederen tijdens de pandemie weer vice versa zal zijn zodra de meeste mensen gevaccineerd zijn. Met andere woorden, waar de prijzen van allerlei diensten weer op zullen lopen, kunnen juist de prijzen voor goederen en grondstoffen (die nu hard stijgen) weer zakken. Ondanks alle onrust staat het algemeen prijsniveau nog steeds onder het niveau van de lange termijntrend waar bijvoorbeeld de Federal Reserve de prijzen zou willen hebben. Bedenk dat de kerninflatie momenteel 3,0 procent is. Dat lijkt veel, maar is exact het niveau waar ze bijvoorbeeld in 1996 ook stond. Hoewel de toenmalige gouverneur van de Fed Alan Greenspan toen waarschuwde voor irrational exuberance zouden de beurzen nog vier jaar verder stijgen.