Datum: 05-07-2021

Huizengekte houdt aan

De National Association of Realtors maakte twee weken geleden bekend dat in de maand mei in de Verenigde Staten de prijs voor een gemiddeld huis was gestegen naar 350.000 dollar. Dat is 23,6 procent hoger dan een jaar geleden. Hoewel de Amerikaanse huizenmarkt inmiddels wat tekenen van afkoeling begint te vertonen, werden er in de betreffende maand ruim 44 procent meer bestaande huizen verkocht dan een jaar geleden. Natuurlijk, dat was midden in de pandemie. Maar ook ten opzichte van dezelfde maand in 2019 wisselden ruim 7 procent meer huizen van eigenaar. Recent waarschuwde Eric Rosenberg van de Boston Fed nog maar eens voor de nadelige gevolgen voor de economie mocht de Amerikaanse huizenmarkt crashen. De vorige crisis ligt bij velen immers nog vers in het geheugen.

Opkoop hypotheekobligaties

Rosengren lijkt niet helemaal ongelijk te hebben. Want terwijl de Amerikaanse huizenmarkt tekenen van oververhitting begint te vertonen, de situatie is vergelijkbaar met die in ons land, blijft de Fed maandelijks voor 40 miljard dollar aan hypotheekobligaties opkopen. Het drijft de hypotheekrente naar historische diepten en dat draagt zeker bij aan de stijgende huizenprijzen.

Open huisdagen die zo druk bezocht worden dat bezoekers zich niet meer kunnen bewegen, aanstaande huizenkopers die worden overboden door speculanten en wanhopige starters die niet in staat zijn een woning te kopen. Het zijn toestanden die ons in Nederland ook heel bekend in de oren klinken. Op Google heeft het aantal zoekpogingen naar ‘huizencrash’ een recordhoogte bereikt. De topman van Toll Brothers, één van de grootste Amerikaanse aannemers, spreekt van de sterkste huizenmarkt in dertig jaar. Het Witte Huis gaf ook aan bezorgd te zijn over de fors gestegen huizenprijzen.

Overaanbod slaat om in tekort

Toch is het goed even terug te gaan naar de oorzaak van deze rally. De financiële crisis van twaalf jaar geleden ontstond door een enorm overaanbod op de huizenmarkt. Waar in de Verenigde Staten in het topjaar 2005 nog 1,5 tot 2 miljoen huizen per maand werden gebouwd, zakte dat in de periode 2015-2020 naar minder dan de helft. Dat komt neer op ongeveer 14 miljoen huizen minder per jaar.

Het was nodig om het overaanbod weg te werken omdat de vraag te wensen overliet. Het afgelopen decennium werd er daardoor niet veel gebouwd. Ondertussen is er een nieuwe generatie volwassenen, de millennials, die op zoek is naar een woning. Ten opzichte van 2008 nam de Amerikaanse bevolking met 25 miljoen mensen toe. Het overaanbod sloeg om in een tekort. Momenteel wordt er in de Verenigde Staten gesproken van een tekort van 5,5 miljoen huizen.

Daar komt nog bij dat veel bestaande woningen verouderd zijn of niet meer voldoen aan de eisen van nieuwe kopers. De voorraad aan geschikte huizen is nog maar de helft van wat het was in topjaar 2005. In de Verenigde Staten zijn de klachten over de beperkte kansen voor de nieuwe generatie om een huis te bemachtigen identiek als in Nederland. Een eigen huis zou voor velen niet langer haalbaar zijn.

Bij nader inzien valt dat echter nog wel mee.

Amerikanen kunnen klap huizenmarkt beter opvangen

De betaalbaarheid van een huis wordt niet alleen bepaald door de prijs ervan. Ook het inkomen van de koper en de hoogte van de hypotheekrente spelen een belangrijke rol. Zo blijkt het gedeelte van het inkomen dat in de Verenigde Staten aan rente en aflossing wordt besteed sinds 2008 te zijn gedaald van 13 naar 9,4 procent. Daarnaast zijn veel hypotheken overgesloten van een (hogere) variabele naar een (lagere) vaste hypotheekrente. Het maakt dat huiseigenaren een eventuele klap op de huizenmarkt beter kunnen opvangen.

Daar komen de gestegen lonen nog eens bij. Waar huizenbezitters 20 jaar geleden bijvoorbeeld nog 55 uur moesten werken om aan de maandelijkse hypotheekverplichting te kunnen voldoen, hebben ze daar nu nog maar ruim 44 uur voor nodig.

Zeker, de Amerikaanse huizenmarkt is, net als in Nederland voor nieuwe toetreders een uitdaging. De prijzen zijn naar historische hoogten gestegen. De lage rente jaagt de huizenprijzen op, maar werkt aan de andere kant ook weer in het voordeel van de huizenkoper. Het huizentekort is de komende jaren nog niet opgelost. Dat is geen ingrediënt voor een huizencrash. Omdat de huizenmarkt een belangrijke pijler is onder de economie lijkt dat een geruststellende gedachte.