Auteur: Jan-willem Nijkamp Datum: 09-10-2018
De financiële crisis van tien jaar geleden werd veroorzaakt door een ineenstortende huizenmarkt in de Verenigde Staten. Amerikaanse banken verkochten risicovolle hypotheken door zonder dat deze als zodanig geclassificeerd waren. De rest is inmiddels geschiedenis. Of toch niet?
De Amerikaanse economie draait als een tierelier. Het consumentenvertrouwen staat hoger dan we de afgelopen 30 jaar gezien hebben. De werkloosheid staat op het laagste peil sinds 1969. De gouverneur van de centrale bank Jerome Powell was verbazend stoutmoedig in zijn uitspraken over de stand van zaken van de economie. Zo liet hij bij de meest recente meeting van de Federal Reserve de woorden “zeer gelukkig” en “opmerkelijk positief” vallen. En naar zijn mening kunnen deze goede tijden “nog wel enige tijd” voortduren. Waarom vertoont de Amerikaanse huizenmarkt te midden van al dit goede nieuws dan tekenen van verzwakking?
Deze vraag is niet zonder belang aangezien voor de gemiddelde Amerikaan zijn huis zijn voornaamste bezit is. En mede om die reden vormt de huizenmarkt de belangrijkste indicator van de conditie van de economie. Zo dalen de huizenverkopen in de Verenigde Staten al maanden achter elkaar. En niet alleen de verkopen, maar ook de huizenprijzen zitten in meerdere staten niet langer in de lift. Er worden bovendien minder nieuwe huizen gebouwd. En dat is zonder meer zorgwekkend gezien het belang van de bouwsector voor de Amerikaanse economie.
Wanneer men kijkt naar de Case-Shiller index – de belangrijkste index voor de huizenprijzen – lijkt er vooralsnog weinig aan de hand. Deze index staat immers nog 2,4 procent hoger dan zijn piek van 2006. Maar zoals iedere index is ook deze graadmeter slechts een gemiddelde. En onder de oppervlakte van dat gemiddelde vinden er opmerkelijke bewegingen plaats. Zo blijkt de Amerikaanse huizenmarkt behoorlijk gespleten. Waar de prijzen in een aantal steden stijgen – in Denver bijvoorbeeld met 54 procent – lopen ze in andere steden nogal achter. In de tien meest achtergebleven steden uit de index daalden de prijzen zelfs met 11 procent ten opzichte van de eerdergenoemde top. Het lijkt er sterk op dat de duurste steden stijgen omdat daar de banen zijn. In een zeer groot deel van de Verenigde Staten is er van een stijging niet of nauwelijks sprake.
Het blijkt eens te meer dat de revenuen van het zeer ruime monetaire beleid bij slechts een gering deel van de Amerikaanse bevolking terecht zijn gekomen. De lonen zijn achtergebleven. De welvaart kwam vooral uit de groei van het vermogen. En dan vooral uit de koerswinst op aandelen. En niet iedereen heeft een omvangrijke aandelenportefeuille. Zo zou vier decennia terug een daling van 20 procent van de huizenprijs omgerekend een inkomensverlies van 1 procent inhouden. Heden ten dage zou een dergelijke prijsdaling een afname van 5 procent betekenen.
Ondanks de sterk positief getinte berichtgeving lijkt de Amerikaanse huizenmarkt tien jaar na de crisis nog steeds niet zonder risico’s voor de economie. De serie renteverhogingen door de centrale bank zijn dan ook niet zonder gevolgen voor de huizenmarkt. Zo is de meest gangbare hypotheekrente – die met een 30-jarige looptijd – opgelopen naar 4,72 procent. Het maakt verhuizen of een nieuw huis kopen voor veel Amerikanen steeds problematischer. Iets wat overigens ook terug te zien is in de Huizenbouwers index. De SPDR Homebuilders Index, waarin opgenomen de 36 grootste bouwgerelateerde bedrijven, bereikte afgelopen januari zijn hoogste stand ooit met 46,73. Negen maanden verder staat de index ruim 20 procent lager. Met 37,27 punten werd deze week zelfs de laagste stand van het jaar bereikt. De bouwers zitten in een berenmarkt.
Een teken aan de wand? Aandelen hebben immers de neiging pakweg een jaar op de reële economie vooruit te lopen. Zo bereikte deze index een toenmalige top in 2007, ruim een jaar voordat Lehman Brothers failliet ging. De rest is geschiedenis. Zoals eerder vermeld is voor de meeste Amerikanen het huis zijn of haar belangrijkste bezit. Een daling van de waarde ervan draagt niet bij aan het vertrouwen. Trump is gewaarschuwd bij de komende verkiezingen. En met hem ook de nu nog feestvierende Amerikaanse beleggers in aandelen.
